› Nowa regulacja dotycząca deweloperów
W dniu 29 kwietnia
2012 r. w życie wejdzie ustawa uchwalona przez Sejm poprzedniej
kadencji w dniu 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 Nr 232, poz.
1377). Akt ten wprowadza szereg istotnych regulacji odnoszących się do
podmiotów, które w ramach prowadzonej działalności zobowiązują się do
wybudowania lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego i przeniesienia
własności tych nieruchomości na nabywcę.
Zamierzeniem ustawodawcy, jak podaje uzasadnienie do projektu, było wprowadzenie dotychczas nieistniejącej ochrony dla nabywców lokali mieszkalnych, którzy niejednokrotnie, z uwagi na konieczność uiszczania całej ceny na długo przed wydaniem lokalu (aktem notarialnym przeniesienia własności) narażeni byli na ponoszenie istotnego ryzyka gospodarczego. Rzeczywiście nie do rzadkich należały sytuacje, że w trakcie realizacji inwestycji deweloper ogłaszał upadłość. Wówczas nabywca co do zasady tracił uprawnienie do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet wtedy, gdy deweloper wybudował lokal i wydal go nabywcy, ale przed datą upadłości nie przeniósł na niego prawa odrębnej własności lokalu, ponieważ umowa z deweloperem nie miała formy aktu notarialnego, zaś roszczenia z niej wynikające nie były ujawnione w księdze wieczystej.
POSZCZEGÓLNE ROZWIĄZANIA MAJĄCE SŁUŻYĆ OCHRONIE NABYWCÓW
Realizując założony cel ustawa wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami poprzez zobowiązanie go do zapewnienia nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jednego z następujących środków ochrony nabywcy:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.
Rachunki powiernicze służyć będą do gromadzenia na nich środków nabywców przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest to, że wypłata zdeponowanych środków następuje w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Bank zobligowany jest weryfikować określone etapy przedsięwzięcia na podstawie przedstawionych dokumentów m.in. dziennika budowy z wpisem kierownika budowy..
Wypłata kwot z zamkniętego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera następuje jednorazowo, po ustanowieniu prawa własności lokalu i przeniesieniu tego prawa na nabywcę. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.
Kolejny obowiązek nałożony na podmiot realizujący przedsięwzięcie deweloperskie dotyczy konieczności przekazania osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, nie później niż na 7 dni przed zawarciem takiej umowy, prospektu informacyjnego. Deweloper musi uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego. Dane, jakie powinien zawierać prospekt przekazany klientowi wyszczególnione są w załączaniu do omawianej ustawy.
Ustawa definiuje pojęcie „umowy deweloperskiej” oraz określa jej obligatoryjne elementy, którymi są m.in. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, określenie ceny nabycia prawa własności lokalu oraz klauzul waloryzacyjnych, jeśli zostały przewidziane, informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym informacja o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, istniejących na niej obciążeniach.
Ustawa wprowadza też wymóg, by umowy deweloperskie były zawierane w formie aktów notarialnych. Niestety okoliczność ta będzie wiązała się z większymi kosztami, niż przy zawieraniu zwykłych umów pisemnych, oczywistym jest jednak, że za gwarancję większego bezpieczeństwa, co do zasady należy płacić. Pozytywną okolicznością jest to, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu tej umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach zarówno dewelopera jak i nabywcę, co oznacza, że nie tylko klient ponosi koszty większej ochrony. Zawarta umowa jest podstawą wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest budowa.
Kolejną istotną regulacją wprowadzoną przez omawiana ustawę i wiążącą się z nowelizacją ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze jest to, że środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie stanowią masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych tym przedsięwzięciem. W trakcie postępowania upadłościowego obligatoryjnie powinno odbyć się zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych, którzy powinni podjąć decyzję w przedmiocie bądź zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, bądź kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka bądź zawarcia układu likwidacyjnego w trybie art. 271 prawa upadłościowego.
Decyzja uprawnionych zapada w drodze uchwały w obecności co najmniej połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestnictwa w tym zgromadzeniu.
OCENA SKUTKÓW REGULACJI
Niewątpliwie cel przyświecający ustawodawcy należy ocenić bardzo pozytywnie. W mojej ocenie jednak po raz kolejny przepisy prawne stworzonej regulacji pozostawiają szereg wątpliwości oraz budzą zastrzeżenia. Przykładowo określony przez ustawodawcę z góry katalog przesłanek uprawniających do odstąpienia od umowy przez nabywcę i dewelopera. Powstaje pytanie czy zamknięcie tej kwestii w kilku określonych enumeratywnie w art. 29 ustawy przypadkach odpowiadać będzie występującym w praktyce sytuacjom. Wydaje się, że opisana regulacja może stać się w przyszłości zapisem działającym na niekorzyść nabywców.
W doktrynie prawniczej słychać negatywne opinie dotyczące szczególnych regulacji jakie omawiana ustawa wprowadza do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Wobec założenia, że środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego, na których realizowana jest inwestycja stanowią odrębną masę upadłości podnoszone są nawet zarzuty o niekonstytucyjności tych zapisów, ponieważ uderzają w podstawowe zasady rządzące postępowaniem upadłościowym i prowadzą do nieuzasadnionego uprzywilejowania podmiotów.
Z punktu widzenia podmiotów zajmujących się tzw. „deweloperką” wejście w życie ustawy wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu wymogów (np. szczegółowego opracowania prospektów informacyjnych, zawierania umów na prowadzenie rachunków powierniczych), całościowo więc może okazać się, że ustawa wyeliminuje tzw. małych deweloperów, którzy często posiadają grunty inwestycyjne, nie mają jednak stosownych funduszy na rozpoczęcie budowy. Jak dotychczas podmioty takie finansowały się w znacznym stopniu z wpłat klientów, wprowadzone ustawą obostrzenia związane z obowiązkiem prowadzenia rachunków powierniczych skutkować mogą znacznym ograniczeniem w dostępie do środków finansowych. Pojawiają się jednak stanowiska, że niezależnie od regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nadal obowiązują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym jej art. 9, który dotychczas stanowił podstawę dla tzw. umów deweloperskich. W konsekwencji nadal pozostawałaby możliwość zawierania umów zobowiązujących do wybudowania na danym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy w zwykłej formie pisemnej. Nabywca zaś decydowałby o tym, z którym podmiotem czy stosującym zapisy ustawy o ochronie praw nabywców, czy tych zapisów nie stosującym, wolałby zawrzeć umowę. Problematyka stosowania art. 9 ustawy o własności lokali w stanie prawnym od dnia 29 kwietnia br. zdecydowanie jednak przekracza ramy niniejszego opracowania, dlatego w tym miejscu została tylko zasygnalizowana.
Stan prawny na dzień 16 stycznia 2012 r.
Zamierzeniem ustawodawcy, jak podaje uzasadnienie do projektu, było wprowadzenie dotychczas nieistniejącej ochrony dla nabywców lokali mieszkalnych, którzy niejednokrotnie, z uwagi na konieczność uiszczania całej ceny na długo przed wydaniem lokalu (aktem notarialnym przeniesienia własności) narażeni byli na ponoszenie istotnego ryzyka gospodarczego. Rzeczywiście nie do rzadkich należały sytuacje, że w trakcie realizacji inwestycji deweloper ogłaszał upadłość. Wówczas nabywca co do zasady tracił uprawnienie do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet wtedy, gdy deweloper wybudował lokal i wydal go nabywcy, ale przed datą upadłości nie przeniósł na niego prawa odrębnej własności lokalu, ponieważ umowa z deweloperem nie miała formy aktu notarialnego, zaś roszczenia z niej wynikające nie były ujawnione w księdze wieczystej.
POSZCZEGÓLNE ROZWIĄZANIA MAJĄCE SŁUŻYĆ OCHRONIE NABYWCÓW
Realizując założony cel ustawa wprowadza nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami poprzez zobowiązanie go do zapewnienia nabywcom danego przedsięwzięcia deweloperskiego, co najmniej jednego z następujących środków ochrony nabywcy:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i umowę ubezpieczeniową;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową.
Rachunki powiernicze służyć będą do gromadzenia na nich środków nabywców przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego. Istotą otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest to, że wypłata zdeponowanych środków następuje w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. Bank zobligowany jest weryfikować określone etapy przedsięwzięcia na podstawie przedstawionych dokumentów m.in. dziennika budowy z wpisem kierownika budowy..
Wypłata kwot z zamkniętego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera następuje jednorazowo, po ustanowieniu prawa własności lokalu i przeniesieniu tego prawa na nabywcę. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu.
Kolejny obowiązek nałożony na podmiot realizujący przedsięwzięcie deweloperskie dotyczy konieczności przekazania osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, nie później niż na 7 dni przed zawarciem takiej umowy, prospektu informacyjnego. Deweloper musi uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego. Dane, jakie powinien zawierać prospekt przekazany klientowi wyszczególnione są w załączaniu do omawianej ustawy.
Ustawa definiuje pojęcie „umowy deweloperskiej” oraz określa jej obligatoryjne elementy, którymi są m.in. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, określenie ceny nabycia prawa własności lokalu oraz klauzul waloryzacyjnych, jeśli zostały przewidziane, informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym informacja o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, istniejących na niej obciążeniach.
Ustawa wprowadza też wymóg, by umowy deweloperskie były zawierane w formie aktów notarialnych. Niestety okoliczność ta będzie wiązała się z większymi kosztami, niż przy zawieraniu zwykłych umów pisemnych, oczywistym jest jednak, że za gwarancję większego bezpieczeństwa, co do zasady należy płacić. Pozytywną okolicznością jest to, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu tej umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach zarówno dewelopera jak i nabywcę, co oznacza, że nie tylko klient ponosi koszty większej ochrony. Zawarta umowa jest podstawą wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest budowa.
Kolejną istotną regulacją wprowadzoną przez omawiana ustawę i wiążącą się z nowelizacją ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze jest to, że środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie stanowią masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych tym przedsięwzięciem. W trakcie postępowania upadłościowego obligatoryjnie powinno odbyć się zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych, którzy powinni podjąć decyzję w przedmiocie bądź zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, bądź kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka bądź zawarcia układu likwidacyjnego w trybie art. 271 prawa upadłościowego.
Decyzja uprawnionych zapada w drodze uchwały w obecności co najmniej połowy nabywców mających łącznie trzy czwarte ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestnictwa w tym zgromadzeniu.
OCENA SKUTKÓW REGULACJI
Niewątpliwie cel przyświecający ustawodawcy należy ocenić bardzo pozytywnie. W mojej ocenie jednak po raz kolejny przepisy prawne stworzonej regulacji pozostawiają szereg wątpliwości oraz budzą zastrzeżenia. Przykładowo określony przez ustawodawcę z góry katalog przesłanek uprawniających do odstąpienia od umowy przez nabywcę i dewelopera. Powstaje pytanie czy zamknięcie tej kwestii w kilku określonych enumeratywnie w art. 29 ustawy przypadkach odpowiadać będzie występującym w praktyce sytuacjom. Wydaje się, że opisana regulacja może stać się w przyszłości zapisem działającym na niekorzyść nabywców.
W doktrynie prawniczej słychać negatywne opinie dotyczące szczególnych regulacji jakie omawiana ustawa wprowadza do ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Wobec założenia, że środki zgromadzone na rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego, na których realizowana jest inwestycja stanowią odrębną masę upadłości podnoszone są nawet zarzuty o niekonstytucyjności tych zapisów, ponieważ uderzają w podstawowe zasady rządzące postępowaniem upadłościowym i prowadzą do nieuzasadnionego uprzywilejowania podmiotów.
Z punktu widzenia podmiotów zajmujących się tzw. „deweloperką” wejście w życie ustawy wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu wymogów (np. szczegółowego opracowania prospektów informacyjnych, zawierania umów na prowadzenie rachunków powierniczych), całościowo więc może okazać się, że ustawa wyeliminuje tzw. małych deweloperów, którzy często posiadają grunty inwestycyjne, nie mają jednak stosownych funduszy na rozpoczęcie budowy. Jak dotychczas podmioty takie finansowały się w znacznym stopniu z wpłat klientów, wprowadzone ustawą obostrzenia związane z obowiązkiem prowadzenia rachunków powierniczych skutkować mogą znacznym ograniczeniem w dostępie do środków finansowych. Pojawiają się jednak stanowiska, że niezależnie od regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nadal obowiązują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w tym jej art. 9, który dotychczas stanowił podstawę dla tzw. umów deweloperskich. W konsekwencji nadal pozostawałaby możliwość zawierania umów zobowiązujących do wybudowania na danym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy w zwykłej formie pisemnej. Nabywca zaś decydowałby o tym, z którym podmiotem czy stosującym zapisy ustawy o ochronie praw nabywców, czy tych zapisów nie stosującym, wolałby zawrzeć umowę. Problematyka stosowania art. 9 ustawy o własności lokali w stanie prawnym od dnia 29 kwietnia br. zdecydowanie jednak przekracza ramy niniejszego opracowania, dlatego w tym miejscu została tylko zasygnalizowana.
Stan prawny na dzień 16 stycznia 2012 r.
- Justyna Kuś-Jakubowska
- Prawnik, aplikant radcowski
- Kancelaria Doradztwa Prawnego Honestus
